Gradnja kuće po principu ključ u ruke ili gradnja kuće u vlastitoj organizaciji?

1. Gradnja kuće na „ključ u ruke“

1.1. Šta znači gradnja na „ključ u ruke“?

Najvjerovatnije znate šta znači gradnja po sistemu „ključ u ruke“  - ali, da pojasnimo: to zapravo znači da podizanje svog doma prepustite izabranom građevinskom preduzeću, odnosno, stručnjaku ili preduzimaču koji će se pobrinuti za sve elemente i faze izgradnje, od projektovanja i dokumentacije preko angažovanja podizvođača i zanatlija (koje istovremeno i nadzire) tokom svih 5 građevinskih faza, do trenutka okončanja svih radova i poslova - ukoliko se tako pogodite, čak i poslova uređenja enterijera i eksterijera - tako da se vi samo, naposljetku, useljavate sa ličnim stvarima.

Dakle, gradnja na „ključ u ruke“ je takva da sve građevinske i završne poslove obavljaju vješti i iskusni, stručni izvođači iz profesionalnih građevinskih preduzeća. Ujedno, u tom slučaju, pomoć rođaka, prijatelja i komšija neće biti nužna.

1.2.  Gradnja „ključ u ruke“ - prednosti

Najočiglednija prednost pri ovakvom načinu gradnje jeste prijenos svih obaveza i odgovornosti na drugu osobu/e. Premda jeste uključeni u proces gradnje i odlučivanja, vaše je učešće minimalno i možete biti mirni u smislu da ste sve prepustili stručnjacima koji zaista znaju u šta se upuštaju. Ne morate da brinete ni o rasporedu poslova ni o rokovima niti dogovaranju ili pregovaranju sa majstorima.

Budući da su u cijeli proces uključena veća i manja preduzeća kao i zanatlije, radovi su visokokvalitetni i s garancijom, pošto svi rade u koordinaciji striktno prema projektu i pod nadzorom. Kvalitet objekta koji se tako podigne je neosporan u odnosu na onaj koji biste radili u vlastitoj režiji.  

1.3. Gradnja „ključ u ruke“ - slabosti

Sve ima svoje slabosti pa i ovakva „gradnja na ključ“, premda su i prednosti ovakvog sistema rada neosporne. Najočigledniji nedostatak je neznatno viša cijena u odnosu na to da sve radite i kontrolišete sami, budući da glavni izvođač uzima proviziju. Međutim, sasvim je jasno da gradnja u vlastitoj režiji zahtjeva vaše stopostotno angažovanje i potpunu posvećenost.

2. Faze izgradnje i gradnja po sistemu „ključ u ruke“

Da biste razumjeli šta tačno znači gradnja po sistemu „ključ u ruke“, prvo morate znati koje faze gradnje postoje. Izgradnja kuće uvijek uključuje pet faza izgradnje:

1. faza izgradnje: pripremni radovi i iskop građevinske jame, zajedno sa temeljima;
2. izrada podrumske ploče (ako je planiran podrum);
3. betonska ili drvena konstrukcija objekta i krova;
4. azvođenje i ugradnja instalacija i postavljanje stolarije;
5. završetak objekta izvođenjem zanatskih radova: keramičarskih, parketarskih i molerskih.

Izgradnja kuće po sistemu „ključ u ruke“ vrlo jednostavno dovodi do toga da se možete useliti u sasvim gotovu kuću samo sa ličnim stvarima u rukama. Svi parketi i sva keramika moraju biti postavljeni, kao i sva fina montaža podnih obloga, prekidača i utičnica kao i ostalih završnih elemenata. Za kuću po ovom sistemu nije potrebno ništa osim namještaja i rasvjete, jer je ugrađena i sanitarna oprema.

Za useljenje u gradnju po sistemu „ključ u ruke“ nije potrebno ništa osim namještaja i rasvjete, pošto je sve ostalo već ugrađeno, uključujući i sanitarnu opremu.

3. Koliko traje izgradnja kuće „ključ u ruke“?

Koliko je vremena potrebno za podizanje ove vrste objekta, od iskopa do useljenja, umnogome zavisi od načina gradnje i vaše odluke o tome kako će se gradnja izvoditi.

Klasična zidana kuća se obično gradi 10 do 12 mjeseci. Uz upotrebu različite opreme i dobru organizaciju, kuća po sistemu „ključ u ruke“ može da bude gotova oko mjesec dana ranije. Za kompletno opremanje je potreban još jedan mjesec. S montažnom gradnjom stvari stoje malo drugačije jer se sve odvija mnogo brže. Izvođenje montažne kuće po sistemu „ključ u ruke“, što je takođe uobičajena praksa ponuđača, traje od 5 do 6 mjeseci.

4. Troškovi izgradnje kuće „ključ u ruke“

Procjenjuje se da kuće „na ključ“, ukoliko se zidaju, koštaju oko 350 do 800 EUR/m2, dok je cijena montažne kuće 10-15% viša, odnosno, oko 500 do 900 EUR/m2.

Poprilično je rasprostranjeno uvjerenje da je „gradnja na ključ” mnogo skuplja varijanta, kao i to da se izgradnjom u sopstvenoj režiji može mnogo uštedjeti. Istina je negde između.

5. Mogućnosti gradnje „ključ u ruke“

5.1. Gradnja pod nadzorom građevinskog preduzeća

Smatramo da je najbolji izbor građevinsko preduzeće koje ima više od 10 zaposlenih i sve odgovarajuće sertifikate i reference. Takve firme su u stanju da preuzmu na sebe sve faze do finalizacije objekta. Na taj način vaš rizik bi bio minimalan, a konačni troškovi bi bili za oko 5% viši od onih koje biste platili da sami sve organizujete.

5.2. Građevinski inženjering

Firme koje se bave građevinskim inženjeringom su u stvari one koje organizuju cijeli posao posredstvom podizvođača umjesto vas. Samo vođenje projekta obično izlazi 5-10% ukupne vrednosti, a izvođačke radove plaćate sami. Ovaj metod je transparentan, ali oni mogu naknadno zahtjevati dodatne provizije od podizvođača. Drugi način je da cijeli iznos platite firmi za građevinski inženjering, a cijena može biti konačna ili se možete dogovoriti oko troškova vođenja projekta.

5.3. Izgradnja kuće po sistemu „ključ u ruke“ i nadzornik izgradnje

Ako hoćete da se opredelite za „srednju varijantu“ i smanjite rizike, a da ste istovremeno prisutni u procesu gradnje i stvaranja finansijske šeme, savjetujemo da angažujete dobrog nadzornika izgradnje. Dobar nadzornik građevinskih radova može uštedjeti mnogo novca, nerava i problema koliko i grešaka tokom izgradnje koje bi izvođači radova rado prikrili, a naročito vas može zaštiti kontrolom izračunatih i stvarno utrošenih količina materijala i obavljenog posla; takođe, može biti od velike pomoći pri pregovaranju s izvođačima radova. Dobar nadzornik može da uštedi i do 30%, a da to ni u kom smislu ne ugrozi kvalitet gradnje. Svakako, neophodno je da nadzornik bude osoba potpuno nezavisna od svih. Osnovni nadzor (dogovoreni broj obilazaka gradilišta i/ili izbor izvođača) će koštati između 650 i 1.200 EUR ili oko 3.000 EUR za konstantni nadzor. Cijena nadzora obično iznosi 1-5% ukupne vrednosti investicije. Na taj način ćete imati stalno prisutnog stručnjaka i istovremeno odrešene ruke u izboru izvođača.

6. Gradnja u vlastitoj režiji

6.1. Šta je i kakva je gradnja u vlastitoj režiji?

Ovo je vrlo širok pojam, pa ga prvo treba suziti i pojasniti. Gradnja u vlastitoj režiji prvenstveno se odnosi na proces podizanja objekta čiji je investitor fizičko lice, odnosno, vi kao pojedinac, a radove izvode zajedno ljudi koji se odazovu pozivu na mobu - rođaci, prijatelji, komšije. To znači da sami treba da se postarate za planove i neophodne projekte, sami se bavite administracijom i dozvolama, sami nabavljate materijal i izvodite sve radove ili za njih angažujete majstore i zanatlije i sami sklapate pogodbe s njima. Na kraju, sva odgovornost oko troškova i kvaliteta je na vama.

Ipak, ukoliko se radi o porodičnoj kući za vlastitu upotrebu, a imate stručno izrađene projekte, nacrte, svu neophodnu dokumentaciju, dozvole i rješenja, niko vam neće braniti ako odlučite da se samog izvođenja radova prihvatite lično ili uz pomoć prijatelja. Šta više, zna se da je čovjek uvijek najponosniji na ono što napravi sopstvenim rukama. Na kraju, da biste dobili komunalne priključke i upotrebnu dozvolu svakako će biti neophodna stručna kontrola svih izvedenih radova. Ako se, pak, u radove upustite bez odgovarajuće dokumentacije, „na crno", onda imajte u vidu da kazne građevinske inspekcije za takvu vrstu rada mogu biti „paprene".

6.2. Gradnja u vlastitoj režiji - prednosti

Najočiglednija prednost ovakvog sistema gradnje jesu nešto niži troškovi, budući da nema građevinskog preduzeća ni nadzornika koji bi svoje angažovanje naplaćivali. Osim toga, možete pozvati majstore koje poznajete i čije su vam cijene prihvatljivije u odnosu na iznos koji bi tražila firma za „gradnju na ključ“.

6.3. Gradnja u vlastitoj režiji - slabosti

U slučaju da odlučite da sami organizujete izgradnju jer želite da uštedite ili možda imate ranijih iskustava u građevinarstvu, to će za vas u prvom redu značiti mnogo rada, truda i vremena. Ako želite da upoznate sve novine u oblasti građevinskih tehnologija i propisa, to će zahtijevati i obimniju edukaciju. Ako dodate sve sate na gradilištu, brzo se vidi da bi za takav podvig bilo potrebno najmanje tri mjeseca punog radnog vremena. Istina je da biste uštedeli oko 5% vaše investicije, ali biste i izgubili oko 500 radnih sati. Šta više, gradnja u vlastitoj režiji nikada ne može biti jednakog kvaliteta i trajnosti kao „gradnja na ključ“, a i sve eventualne greške i propusti će zahtijevati dodatne troškove i vrijeme. Stoga vam najiskrenije savjetujemo da se odlučite za stručnu pomoć u izgradnji do završetka objekta.

7. Gradnja kuće u vlastitoj režiji - cijena

Samostalna gradnja je nešto jeftinija od izgradnje po sistemu „ključ u ruke“. U proseku, krajnji trošak je oko 10%-15% niži.