Procjena vrijednosti nekretnina: Kako povećati vrijednost nekretnine?

Zašto se radi procjena vrijednosti nekretnina i kome je potrebna?

Ukoliko građani žele da podignu stambeni kredit, korak koji prvo mora se da uradi jeste procjena vrijednosti nekretnine koju žele da kupe.

Građani koji podižu kredit kako bi riješili svoje stambeno pitanje prvo moraju da prođu kroz proces procjene vrednosti. U suprotnom im banka neće odobriti stambeni kredit.

Procjena vrijednosti nekretnina važna je i za one koji žele da izdaju svoju nekretninu, bilo mjesečno bilo kao“stan na dan”, kao i za one koji namjeravaju da je prodaju. Baš kao i u svakoj prodaji važi ona narodna “svako svoga konja hvali”, međutim, kada je riječ o nekretninama, treba pogledati širu sliku. Bonitet neke nekretnine temelji se na njenoj realnoj vrijednosti i potražnji na tržištu. Ako izdajete/prodajete stan ili kuću postavite sebi jednostavno pitanje - da li je ta nekretnina vrijedna baš toliko novca koliko ste je vi procjenili i da li biste sami bili spremni da isti izdvojite?

Ljudi koji žele da stan ili kuću izdaju ili prodaju, često su u nedoumici kako da ih vrednuju, tj. koju cijenu da stave. Procjena vrijednosti nekretnina im može biti od velike pomoći. Na osnovu nje će moći da daju realnu i adekvatnu cijenu.

A kako se vrši procjena vrijednosti nekretnina? Temeljnim i detaljnim osmatranjem i analizom tržišta tj. poređenjem sa drugim nekretninama na tržištu. Nju vrši licencirani procjenitelj koji daje objektivno mišljenje o vrijednosti nekretnine koja je predmet procjene.

A koliko će vam naplatiti procjenitelj nekretnina? Cijena procjene nepokretnosti zavisi od veličine objekta, pravnog stanja i statusa itd. Angažovanje procjenitelja vrijednosti stana, poslovnog prostora ili parcele, s analizom tržišta i izradom studije, kreće se između 160 i 320 EUR.

A kome povjeriti procjenu nekretnine? Pošaljite upit odgovarajućim i ocijenjenim procijeniteljima nekretnina u vašoj okolini - besplatno i bez obaveza!

Koji faktori utiču na procjenu vrijednosti nekretnine?

Bilo da želite da stavite što bolju cijenu prilikom mjesečnog rentiranja stana ili poslovnog prostora, ili pak da povećate potražnju ako prodajete određenu nekretninu, važno je znati koji faktori utiču na procjenu vrijednosti nekretnine.

Dijelimo faktore na one koji neminovno utiču na vrijednost nekretnine i na one koji pomažu u povećanju te vrijednosti. Mi ćemo se u nastavku teksta baviti drugom grupom faktora, ali nije zgroreg da spomenemo i faktore iz prve grupe.

Postoji više od 20 faktora koji utiču na vrijednost određene nekretnine. Glavni faktori koji se gledaju pri procjeni vrijednosti jesu: spratnost, lokacija i mikrolokacija, orijentacija stana, struktura (višesobnost) stepen opremljenosti. Ako bismo posmatrali procentualno, lokacija nekretnine utiče na njenu vrijednost oko 30%; sprat na kome se ona nalazi utiče oko 10% (ako je npr. stan u suterenu njegova cijena je niža za 10-15% od stana koji se nalazi od prvog do četvrtog sprata, takođe ako je stan na višem spratu, njegova cijena i u ovom slučaju pada, a razlog su mahom stari liftovi u velikom broju stambenih zgrada); očuvanost stana na cijenu ima udjela takođe oko 10% (jednostavnije objašnjeno - to znači da je potrebno izdvojiti oko 10% od cijene stana da bi se isti renovirao, a ako je to urađeno prije prodaje, iznos se ukalkuliše u cijenu).

Važan faktor je i struktura (broj soba). Iako je mnogima začuđujuće što je kvadrat kod malih stanova (do 35 m2) skuplji nego kod onih veće kvadrature, postoje dva logična objašnjenja za to. Stanovi manje kvadrature se kupuju više, tj. ima više kupaca za njih - zbog niže startne cijene (manji broj kvadrata), potencijalno manjih računa, ali i zbog užurbanog načina života koji je doveo do toga da nam stan služi samo da u njemu prespavamo. Drugi razlog je manjak garsonjera kao i ogromna razlika u ponudi i potražnji. Naime, u ponudi nema puno garosnjera jer one značajno povećavaju troškove izgradnje investitorima. Investitori moraju da izdvoje znatno više novca za zgradu u kojoj će se nalaziti veći broj garsonjera.

Garsonjere se prve prodaju i to keš kupcima. U većini slučajeva, kupac se nađe za manje od nedelju dana.

Nemaju samo garsonjere veću cijenu po kvadratu. Iako stanova preko 130 kvadrata nema puno, nema puno ni potencijalnih kupaca, ali se prostrani, višesobni stanovi smatraju luksuzom i prestižom za koje su oni spremni da izdvoje i veći iznos.

Kod strukture je važno spomenuti i raspored soba. On takođe utiče na cijenu nekretnina.

Pored navedenih, izdvajaju se i drugi faktori koji direktno utiču na vrijednost nekretnine: dostupnost parkinga (prvo i osnovno pitanje potencijalnih kupaca je da li će imati obezbeđen parking); da li zgrada ima ili nema lift - ako je odgovor potvrdan cijena stana može biti veća za 20 do 30% u odnosu na zgradu bez lifta, starost zgrade - novogradnja je gotovo uvek skuplja od starogradnje.

Ako se stan nalazi u zgradi koja nema lift, teško da će se za njegovu kupovinu odlučiti stariji ljudi ili ljudi sa djecom.

Spomenuli smo faktor lokacije i mikrolokacije. Faktor lokacije se odnosi na to koliko je nekretnina blizu centra grada, što je bliža gradskom jezgru njena cijena će biti viša. Faktor mikrolokacije se odnosi na neposrednu okolinu nekretnine - blizina škola i vrtića, domova zdravlja, pošte, prodavnice. Blizina objekata koji su važni za svakodnevni život ljudi povećaće cijenu nekretnine.

Procjena vrijednosti nekretnine, odnosno sam postupak ide ovako: procjenitelj prvo izvrši inspekciju nekretnine (obilazak nekretnine) i nakon iste piše detaljan izvještaj u koji unosi odlučujuće faktore koje smo gore pobrojali.

Izveštaj koji sastavlja procjenitelj mora biti vrlo temeljan i nijedna stavka ne smije biti izuzeta, jedino na taj način će se precizno odrediti vrijednost tj. cijena nekretnina.

Nakon procjene odlučujućih faktora pribjegava se komparativnoj metodi. Upoređuje se sa oglašenim i prometovanim nepokretnostima iste ili slične kvadrature, strukture i lokacije. Tako se dolazi do konačne vrijednosti nekretnine.

Na lokaciju, spratnost, postojanje lifta, orijentaciju zgrade ne možemo uticati, međutim postoje faktori na koje možemo. To su upravo faktori iz druge grupe kojima možemo povećati vrijednost nekretnine.e Kako bi nekretnini za rentiranje ili prodaju pospješili vrijednost, prvi utisak koji će ostaviti na potencijalnog kupca ili budućeg stanara mora da bude pozitivan.

Cijena nekretnina može se korigovati renoviranjem istih. Kako na vrijednost nekretnine utiče i stanje sanitarija, starost instalacija, dotrajalost stolarije, opremljenost i ostali faktori koji će kasnije uticati na boravak stanara, jasno je da se mora pristupiti njihovom saniranju ili obnavljanju. Vrijdnost renoviranih stanova ili kuća je uvijek veća.

Kako sami ili uz pomoć majstora povećati vrijednost nekretnine?

Renoviranje stana ili kuće vrši se u cilju povećavanja vrijednosti nekretnine koja će se prodavati/rentirati ili kada prosto želimo da svoj životni prostor učinimo ljepšim, komfornijim.

Koji god da je motiv u pitanju, zahtjeva pažljivo planiranje i implementiranje različitih strategija.

Prilikom renoviranja neminovni su značajni finansijski izdaci. Stoga smo u nastavku izdvojili pet faktora koji najviše utiču na prvi utisak a samim tim i na povećanje cijene stanova.

Zamjena stolarije

Ukoliko primetite kondenzaciju na staklenim površinama (zamagljena stakla i kapljice vode na prozorima i balkonskim vratima), da prilikom većih padavina voda ulazi u unutrašnjost, ulazak hladnog vazduha kroz spojeve, ako osjetite promaju u neposrednoj blizini zatvorene stolarije i ugledate buđ, sve su ovo jasni pokazatelji da je potrebna zamjena stolarije.

Zamjena stolarije neophodna je i ako prozori i vrata ne mogu da se pravilno otvore/zatvore i ako prilikom toga zahtijevaju preveliku snagu i pritisak, zvukove spolja čujete kao da su u kući ili stanu, tj. ako je narušena zvučna izolacija. Ako je stolarija napukla, ljušti se ili je, u najgorem slučaju, trula, to neće uticati samo na njenu fukcionalnost već i na estetiku cjelokupnog prostora. A upravo je estetika ta koja najviše utiče na prvi utisak.

Gledajući procentualno, stanje stolarije i bravarije utiče sa 5% na vrijednost kuće/stana, odnosno cijena nekretnina će pasti za 5% ako je njihova stolarija u lošem stanju.

Stolarija i bravarija u stanu imaju svoj vijek trajanja a potreba za njihovom zamjenom je više nego očigledna budućim kupcima.

Zamjena stolarije nije mala investicija ali će doprineti udobnosti i poboljšati estetsku vrijednost cjelokupne nekretnine. Nova, pravilno ugrađena stolarija prilikom procjene znači bolju termo i zvučnu izolaciju, bezbjednost i protivprovalnu zaštitu.

Prilikom zamjene stolarije nameće se pitanje koje prozore izabrati - drvene, PVC ili aluminijumske? Premda svaki od navedenih materijala ima svoje prednosti i slabosti, sve više ljudi se prilikom renoviranja odlučuje za PVC stolariju. Razloga za to je više: osim što su jeftiniji u poređenju sa drvenim i aluminijumskim prozorima, PVC prozori imaju dug vijek trajanja i zahtijevaju minimalno održavanje (za razliku od drvenih prozora), a kako su dobri izolatori, ispunjavaju neophodne zahtjeve energetske efikasnosti (bolja izolacija od aluminijumskih).

Ovo je vrlo važna prednost PVC stolarije jer prozori, generalno uzev, mogu imati i do 30% učešća u toplotnim gubicima objekta.

Koliko koštaju PVC prozori? Premda cijena zavisi od veličine, oblika, okvira, stakala, te mehanizma otvaranja, može se reći da za običan PVC prozor s dvostrukim staklima treba izdvojiti između 85 i 160 EUR.

Kada smo već kod prozora, topla preporuka je da izbacite staromodne zavjese a na njihovo mjesto okačite trakaste zavjese, ili, sve popularnije, zebra - zavjese.

A sada ćemo se pozabaviti ulaznim vratima. Ona treba da, prije svega, “ulivaju” osećaj bezbjednosti, ali i da budu lijepa “na oko”. Ulazna vrata su, zapravo, prva stvar koju će potencijalni kupac ugledati prilikom razgledanja nekretnine.

Najbolje je izabrati sigurnosna ulazna vrata koja će budućim stanarima pružiti maksimalan nivo bezbjednosti.

U slučaju da je kupovina i ugradnja novih ulaznih vrata prevelika investicija, potrebno je pozabaviti se dorađivanjem postojećih - možete ih ofarbati u boju koja se najbolje uklapa u enterijer, zamjeniti bravu i kvake modernijim i sigurnijim.

Ako se odlučite da nabavite nova ulazna vrata znajte da je aktuelan trend “uparivanja” nijanse vrata sa podnim oblogama. Drvena ulazna vrata treba da se slažu sa parketom, laminatom…

Uređenje kuhinje/kupatila

Da li ste znali da je jedna od prvih stavki na koju budući kupci/stanari obrate pažnju stanje kupatila i kuhinje?

Kuhinja je odavno prestala da se smatra samo prostorijom u kojoj se kuva, ona predstavlja centralno mjesto u domu, gde se ukućani okupljaju i druže.

Prostor kuhinje je veoma bitan potencijalnim kupcima, naročito onim sa porodicom.

Iako se stanovi često prodaju bez ikakvog namještaja, generalno bez uređenja enterijera, opremljena kuhinja je ogroman plus. Istraživanja kažu da se stanovi koji imaju ugrađene kuhinjske elemente prodaju znatno brže od onih koji ih nemaju. Iako predstavlja ogroman finansijski izdatak, postavljanje vodovodnih instalacija, podnih i zidnih pločica, kuhinjskih elemenata, sudopere, odgovarajuće rasvjete, uređaja (najbolje ugradnih), utiče na to da se cijena nekretnina drastično poveća.

Prilikom opremanja kuhinje, ljudi koji prodaju/izdaju nekretninu mahom se odlučuju za neutralni stil i boje sa kojima nema greške - bijela, siva, bež… Ako želite da pratite najnovije trendove u uređenju kuhinje, opredelite se za plutajuće police, detalje u vedrim bojama, integrisano osvjetljenje u kuhinji, indukcione ploče. Ako je riječ o prostranoj kuhinji, dobar izbor je kuhinjsko ostrvo.

Za koji god stil uređenja da se odlučite, najvažnije je da kuhinja bude funkcionalna. Potrebno je da postoji dovoljan broj utičnica za male i velike kuhinjske aparate, da raspored kuhinjskih elemenata i aparata bude logičan, da izaberete kvalitetnu radnu ploču. Sve su češći izbor kvarcne radne ploče za koje se kaže da su jake kao granit a privlačne kao mramor.

Koliko košta renoviranje kuhinje? Zavisiće prvenstveno od obima radova, vrste materijala, veličine prostora i toga da li se renovira i prostor ili ne (rušenje zidova, zamena instalacija i podnih obloga ili samo farbanje). Cijena manje obnove kuhinje, bez zahvata na zidovima i podu, sa zamjenom kuhinjskog pulta i vrata, kreće se između 100 i 150 EUR/m2.

Ništa ne odbija potencijalne kupce kao dotrajalo, neuredno kupatilo jer znaju da će popravka iziskivati velika materijalna ulaganja i angažovanje majstora.

Bolna tačka većine stanova jeste upravo kupatilo, generalno mokri čvorovi. Obično nije dovoljno samo promjeniti kadu, wc šolju, pločice, već i sve instalacije.

Iako investiranje u instalacije, kadu/tuš kabinu, pločice, može iznositi par hiljada evra, motivisaće vas činjenica da stanje kupatila utiče sa dobrih 5% na cjelokupnu vrijednost nekretnine. Cijena nekretnina će dakle pasti za 5% kod neurednih kupatila u odnosu na stanove u kojima se investiralo u novo kupatilo.

Jedna od stvari na koje je naročito važno obratiti pažnju prilikom renoviranja kupatila jeste bojler. Topla voda nam je potrebna za obavljanje lične higijene, zato za mnoge mali bojleri nisu prihvatljivi. Bojler sa većom zapreminom znači da nema čekanja da se voda zagrijje između korišćenja.

Dotrajale podne obloge

Podne obloge takođe zapadaju za oko potencijalnim kupcima, a zamjena dotrajalih ili njihovo obnavljanje uticaće na to da se odluče upravo za vašu nekretninu. Mnogi kupci su spremni da izdvoje čak i veću svotu novca za stan sa kvalitetnim podnim oblogama.

Najbolji izbor je svakako parket - karakteriše ga prirodan izgled, toplina, laka uklopljivost u svaki enterijer i, najvažnije, kvalitet.

Ukoliko nemate dovoljno sredstava da zamjenite parket, ili prosto ne želite da uložite toliko novca u nekretninu koja uskoro neće više biti vaša, možete angažovati majstore za obnavljanje, reparaciju postojećeg parketa. Sasvim je normalno da parket sa godinama gubi prvobitan sjaj i boju (počne da blijedi), kao i da se na njegovoj površini javljaju ogrebotine i drugi znaci istrošenosti. Mogu se obnavljati i masivni i višeslojni gotovi parketi, s tim da se oni kvalitetniji mogu obnavljati više puta.

Međutim, ako su se daske odigle od podloge a pukotine su toliko velike da ne mogu da se saniraju popunjavanjem gitom ili specijalnim pastama za drvo, vrijeme je za njegovu kompletnu zamjenu. Ako zamjena parketa izlazi iz okvira predviđenog budžeta, opredijelite se za laminat. Cijena za nabavku i postavljanje laminata „klik“sistemom, zajedno s materijalom izlazi između 10 i 15 EUR/m2. Parket je znatno skuplji - cijena za postavljanje parketa može znatno da varira, najviše u zavisnosti od postojeće podne obloge, ali se može reći da je cijena kvadrata parketa između 8 i 40 EUR, pa i više.

Krečenje

Neravnine na zidovima, neujednačena boja, ispucale površine, zasigurno će odbiti potencijalne kupce ili stanare. Samo čisti i uredni zidovi podićiće vrijednost nekretnine.

Krečenje je neophodno i prije useljenja i nakon iseljenja stanara, ako se stan izdaje.

Svijetle boje, sa naglaskom na uvijek elegantnu bijelu, vizuelno će povećati prostor. Ako vam je bijela boja dosadila izaberite bež, bledosivu ili pak nijansu poznatu pod francuskim nazivom taupe (kombinacija bijele, bež i sive).

Ako želite da unesete vedrinu u prostor, aktuelne su sve nijanse plave, sa akcentom na egejski plavu boju (Aegean Teal) - nijansa između plave i zelene u zagasitom, tamnijem tonu; nježna zelena poput blijede mint, svjetle žalfije, koje stvaraju umirujuću i elegantnu kompoziciju. Tople nijanse iz prirode takođe ne izlaze iz mode - nijansa terakote, boja pjeska, kakaa, maslinastozelena, koje pružaju mir i osjećaj topline i ukutkanosti.

Posljednjih godina u trendu je dekorisanje samo jednog ili dva zida savremenim tehnikama poput travertino tehnike koja predstavlja imitaciju prirodnog kamena i unosi duh starih vremena; ottocento tehnike koja na zidovima stvara efekat satena, sahara tehnike - u fokusu je pjesak oslikan po zidu; swahili tehnike koja stvara visoke vizuelne efekte i jedinstvenu igru svjetlosti, boja i senki; arteco tehnike kojom se postižu jedinstveni antički efekti.

Uložite novac u isplativna grijuca tijela

Prvo pitanje koje postavimo kada kupujemo automobil glasi - koliko troši? U slučaju kupovine nekretnine ili njenog izdavanja, zainteresovane stranke će na samom početku zanimati koliki su računi. Grijanje je faktor koji na cijenu nekretnine utiče sa 7%, te je jasno da kuća ili stan moraju biti energetski efikasni.

Posljednjih godina, kada je grijanje u pitanju, naročito su popularni sistemi toplotne pumpe, kondenzacioni gasni kotlovi, inverterski klima uređaji.

Još jedan savjet za kraj. Ukoliko se odlučite da opremite stan namještajem potrudite se da izaberete komade koji su jednostavnog dizajna i neutralnih boja. Ne voli svako ekstravagantne detalje ili specifični stil uređenja enterijera. Čini se da sa skandinavskim, minimalističkim stilom nema greške. Karakterišu ga drveni elementi, ugradna rasvjetna tela, veliki prozori kroz koje dopire obilje prirodne svjetlosti, dekorativni detalji u minimalnim količinama, upotreba biele boje, svih nijansi sive…