Dogradnja ili proširenje kuće

1. Čemu služi proširenje?

1.1. Svrha proširenja

Prije nego što počnete da se bavite proširenjem, trebalo bi da precizirate šta biste željeli da njime dobijete i kakve bi mu bile namijena i funkcija. Za gradnju i odluku o dogradnji nije dovoljan samo nedostatak prostora, odnosno ideja o povećanju kvadrature, bilo da je u pitanju radna soba, pomoćna prostorija, dodatno kupatilo ili kotlarnica. Obično se radi o povećanju takozvanog dnevnog dijela objekta - u stvari, trpezarije, kuhinje ili dnevnog boravka. Starim kućama tlocrti su pretežno takvi da su sve prostorije prosto poređane jedne uz druge; zato je njihova funkcionalna preraspodjela moguća, i to na način da se u dograđenom dijelu dobije nov, veliki, svjetao i prostran dnevni prostor.

1.2. Proširenje treba da funkcionalno dopunjuje objekt

Važno je donijeti jasnu odluku o funkciji i namijeni dogradnje, koja mora biti prilagođena i smisleno povezana sa postojećim prostorom, pošto od toga zavise njegovo mjesto, veličina i plan. Ako će dogradnja, recimo, biti kuhinja, onda je logično da bude povezana sa postojećom kuhinjom, trpezarijom ili boravkom, što nadalje znači da nije svejedno gdje će biti postavljena. Ponekad je takva veza sa postojećim objektom - što zbog blizine međe ili obavezne udaljenosti od drugih objekata, što zbog tlocrta ili orjentacije postojeće kuće ili nečeg trećeg - često neostvariva. Zato o svim detaljima valja na vrijeme dobro promisliti i posavjetovati se sa stručnjakom.

2. Kako se planira dogradnja

2.1. Proširenje i zakonske odredbe

Prilikom projektovanja dogradnje, potrebno je voditi računa o položaju, odnosno, pozicioniranju proširenja i spoljnim dimenzijama (gabaritu) objekta. U slučaju da se postojeća kuća nalazi suviše blizu ivice parcele, dogradnja će zapravo biti nemoguća zbog nedostatka prostora. U tom smislu, lokacijska informacija može poslužiti kao polazna tačka planiranja. U tom se dokumentu nalaze svi podaci o obaveznim rastojanjima, tačnije udaljenosti dva objekata ili objekta od međa, dozvoljenom gabaritu, krovnoj kosini i opštim uslovima oblikovanja dogradnje, odnosno gradnje. Ima područja gdje su ovi propisi nešto stroži, ali i onih gdje su nešto manje rigorozni, pa to treba unapred dobro provjeriti.

Prije nego što se počne projektovanje dogradnje, mora se provjeriti da li ona odgovara dozvoljenom ukupnom gabaritu objekta na toj parceli te da li je uopšte moguća zbog zahtijevanih rastojanja od njenih međa.

2.2. Arhitektonski kriterijumi planiranja

Među bitnim faktorima su veličina i oblik proširenja, pri čemu se uzimaju u obzir navike i potrebe stanara, odnosno, članova porodice. Dogradnja može biti odlično rješenje u slučaju da, recimo, nema mjesta za goste. Prostorija za druženje i razne proslave riješila bi takav manjak prostora. Prilikom pravljenja planova ne smiju se zaboraviti prirodno osvjetljenje ni postavljanje dovoljno velikih prozora.

2.3. Veza proširenja i postojećeg objekta

Pri planiranju proširenja mora se razmišljati o povezanosti sa postojećim objektom. Često se dešava da stara kuća ima visoko prizemlje. Ako hoćete da dogradnja bude u nivou terena i ima vezu sa vrtom, onda se moraju dodati stepenice.

Treba razmisliti i o tome kako bi se dogradnja vizuelno povezala sa postojećim objektom; da li je bolje da bude direktno dozidana ili od njega odvojena, odnosno spojena hodnikom ili prolazom?

3. Dogradnja i građevinska dozvola

Dogradnja kuće se smatra novogradnjom, pa je obavezno pribaviti važeću građevinsku dozvolu. Prema postojećem Zakonu o izgradnji, dogradnja koja će služiti stanovanju, kao i svaki drugi stambeni objekt, spada u manje zahtjevne građevinske objekte za koje se građevinska dozvola može dobiti samo kroz projekt za dobijanje građevinske dozvole, koji sastavlja odgovorni projektant ili arhitekta.

Konačna građevinska dozvola je stoga potrebna u svakom slučaju kada se radi o izgradnji novog objekta, koji obuhvata dogradnju i nadgradnju, odnosno gradnju kojom se mijenja izgled prvobitnog objekta. Konačnu građevinsku dozvolu izdaje nadležna upravna jedinica.

4. Dogradnja kuće - prednosti

4.1. Rješavanje stambenog pitanja

Među glavnim prednostima - pored dodatnog životnog prostora ili rješenja prostornih ograničenja - jeste i povećanje tržišne vrijednosti nekretnine. Veći stambeni prostor znači i veći komfor, čime se podiže kvalitet boravka u objektu. Možda će u proširenje moći da se useli i porodica vaše djece čime bi bilo riješeno njihovo stambeno pitanje, budući da se zbog visokih cijena na tržištu nekretnina sve teže dolazi do vlastitog doma.

4.2. Proširenje kuće je investicija

Ipak, izgradnja proširenja ima i svojevrsne zamke. Na samom početku mora se odrediti maksimalan mogući budžet, dakle iznos koji možete da potrošite na proširenje i preko kog ne može da se ide, kako tokom kupovine materijala ne biste došli u iskušenje niti bi moglo da se dogodi da vas ponese nešto drugo (na primer, ljepši, ali skuplji materijal, oprema i slično) te potrošite više od planiranog. Zbog toga je pametno utvrditi trenutnu tržišnu vrijednost imovine i tržišnu vrijednost nakon završetka dogradnje. Razlika između te dvije sume je iznos novca koji možete potrošiti na novogradnju. Samo na taj način će vam u slučaju prodaje biti vraćen uloženi novac.

5. Dogradnja kuće - slabosti

5.1. Dogradnja je negativan trend

Nažalost, proširenja su danas negativan trend, što je uglavnom posledica previsokih cijena nekretnina, zbog čega većina mladih ostaje kod kuće. Rezultat je, naravno, manjak prostora, što, takoreći, primorava porodice da se opredijele samo za dogradnju. S druge strane, nju može da iziskuje i loš raspored i nefunkcionalnost prostorija u starijem objektu.

5.2. Neusklađenost sa postojećim objektom

Glavna slabost dogradnje nerijetko je neusklađenost sa postojećim objektom, pri čemu dogradnja narušava cjelokupnu originalnu sliku postojećeg stanja i uzrokuje nepovezanost s ostatkom prostora. Onda kada ne želite ili ne možete da odustanete od dogradnje, dobro bi bilo da angažujete projektanta ili arhitektu koji će se potruditi da proširenje bude u istom stilu te da neophodni materijali budu identicni onima koji su prvobitno bili upotrebljeni. Međutim, ista boja, materijali i isti nagib krova svakako nisu dovoljni da se dogradnja u potpunosti uskladi sa kućom. Spojevi proširenja sa postojećom građevinom uvjek su aktuelan i složen građevinski problem, čije izvođenje zahtijeva prisustvo stručnjaka. Ako se proširenje ne izvede kako treba, mogu da nastanu toplotni mostovi, koji će vremenom dovesti do drugih problema.

5.3. Dogradnja kao samostalna stambena jedinica

Cijeli proces realizacije proširenja dodatno se komplikuje ako želite da dogradnja bude, zapravo, poseban stan. U tom slučaju, objekt se zakonski smatra dvostambenom zgradom, pa je neophodna promjena namijene po datoj proceduri. Promjena namijene iziskuje doplate taksi, rješenja i komunalnih doprinosa, kao i razvođenja, odnosno, uspostavljanja novih ili dopunskih priključaka.

5.4. Smanjenje zelenih površina

Kao dodatna slabost dogradnje uzima se i smanjenje kvaliteta parcele, budući da proširenje uijvek oduzima više kvadratnih metara. Veće zelene površine su danas sve veća retkost, pogotovo u urbanim sredinama i itekako utiču koliko na kvalitet življenja toliko i na vrednost nekretnina. Proširenjem se može ograničiti ili blokirati vidik ili narušiti veza s okućnicom.

5.5. Angažovanje arhitekte

Ako se dogradnja kuće ne može izbjeći, biće neophodno da razgovarate sa stručnjakom, odnosno, arhitektom koji će moći da vas posavjetuje o opcijama koje su vam na raspolaganju. Na kraju, treba naglasiti da dogradnja nikada nije 100% funkcionalno povezana s ostatkom unutrašnjeg i spoljašnjeg prostora niti je moguće potpuno sakriti je i uskladiti sa postojećim objektom.

6. Dogradnja - cijena

Koliko može da košta dogradnja kuće? Za dogradnju koja obuhvata pripremu terena, iskop, postavljanje temelja, izradu etažnih ploča, izvođenje konstrukcijskih i krovnih radova, pokrivanje te izvođenje zidova, plafona, pregradnih zidova i sve završne građevinske radove (estrihe, maltere), u prosjeku treba izdvojiti između 230 EUR/m2 (do 3. faze)  i 750 EUR/m2 (za „ključ u ruke“).

Cijena dogradnje kuće zavisi od mnogo faktora, uključujući veličinu proširenja, spratnost, brojnost i vrstu upotrebljenih građevinskih materijala, obim neophodnih građevinskih radova, izvođača radova i sličnog.